1. 15일 지연이 115만원이 되는 계산

상가 33㎡(약 10평), 월 임대료 200만원 · 관리비 30만원, 인테리어 기간을 덮으라고 렌트프리 2개월을 받은 매장을 가정합니다. 공사는 45일로 잡았고 실제로는 60일이 걸렸습니다.

렌트프리를 못 받았다면 15일치 임대료와 관리비가 그대로 청구되어 같은 115만원입니다. 받았다면 그 15일이 원래 오픈 후 무상으로 영업할 수 있었던 날이므로 그만큼 사라집니다. 어느 쪽이든 값은 같습니다. 같은 15일이 개인 집 공사에서는 추가 지출 0원입니다.

2. 기준은 하나 · 이 조항이 영업일에 닿는가

매장 계약서를 볼 때 던져야 할 질문은 “마감재가 뭔가요”가 아니라 “이 조항이 내 영업일에 닿습니까”입니다. 이 축으로 가르면 다섯 가지가 앞으로 나옵니다.

다섯 가지 모두 도면이 아니라 계약서에서 결정됩니다. 견적 금액만 비교하다 보면 이 다섯 칸이 통째로 비어 있는 계약서에 서명하게 됩니다. 견적서 자체를 보는 기준은 인테리어 업체 고르는 법, 견적 비교보다 먼저 볼 7가지에 정리해 두었습니다.

3. 다른 점 1 · 공사가 밀리면 임대료가 먼저 움직입니다

임대차 계약서와 공사 계약서는 서로를 모릅니다. 임대인은 “렌트프리 2개월”만 알고 시공사는 “공사 45일”만 압니다. 그 사이가 벌어지는 순간 손실은 임차인에게만 붙습니다.

한 부동산 안내 자료는 입주 공사 기간의 임대료 면제, 이른바 핏아웃은 “렌트프리와 별도로 협상할 수 있습니다”라고 적었습니다. 인테리어 기간과 렌트프리를 하나로 뭉뚱그릴 필요가 없다는 뜻입니다. 같은 자료는 “구두로만 합의한 렌트프리는 주인이 바뀌는 순간 사라질 수 있습니다”라고도 적었습니다.

중도해지 조항도 함께 봐야 합니다. 계약이 일찍 끝나면 “면제받았던 임대료를 반환하는 조건이 붙는 경우가 많습니다”. 렌트프리 2개월을 받고 1년 만에 접으면 그 2개월이 청구서로 돌아올 수 있습니다.

4. 지체상금 칸이 비면 청구액은 0원입니다

공정거래위원회는 2018년 3월 21일 실내건축·창호 공사 표준계약서(표준약관 제10079호)를 제정해 사용을 권장하고 있습니다. 강제가 아니라 권장입니다. 제정 배경으로 제시된 수치는 실내건축 시장규모 약 30조원, 소비자 피해 상담 5,000여 건, 피해구제 신청 335건 중 “부실 공사로 인한 하자 발생이 192건(57.3%)”이었습니다.

이 표준계약서의 지연배상 조항은 “공사 완료 지연 시 사전 합의한 연체 이율 적용”입니다. 숫자가 비어 있고, 채우는 것은 당사자의 몫입니다. 비워 두면 15일 지연에 청구할 수 있는 금액은 0원입니다.

0.05%와 0.1%는 설명을 위해 가정한 요율이며 법정 요율이 아닙니다. 1번의 115만원과 대보면 방향이 분명합니다. 지체상금은 보상이 아니라 지연을 억제하는 장치로 보는 편이 정확합니다.

같은 표준계약서의 다른 조항도 그대로 가져다 쓸 만합니다. 시공업자는 원자재 가격 상승을 이유로 공사금액을 인상할 수 없고, 소비자는 하자가 발견되면 보수가 이행될 때까지 해당 공사금액의 지급을 거절할 수 있으며, 정당한 사유 없는 착공 지연이나 완성 불가능 시 계약을 해제할 수 있습니다.

5. 다른 점 2 · 만들 때 지울 비용이 같이 정해집니다

개인 집 공사에 없고 매장에만 있는 항목이 원상복구입니다. 임차인은 임대차가 끝나면 임차목적물을 원상에 복구해 반환할 의무를 지고(민법 제615조·제654조), 그 비용은 계약이 끝나는 시점에 한꺼번에 나옵니다.

미루면 손해배상이 붙습니다. 한 하급심 판단(2005가합10027)의 산식은 손해액 = 차임 상당액 × 복구 가능 기간이고, 특별한 사정이 없으면 공사기간을 5일로 봤습니다.

여기에 철거 공사비 자체가 별도로 붙고, 임대인이 직접 진행한 비용은 반환 보증금에서 공제됩니다. 매장은 주방 설비·덕트·전기 증설·간판·내부 구획이 함께 들어가 5일에 끝나는 경우가 많지 않습니다.

6. 원상복구 범위 · 자료가 갈리는 지점

“어디까지 뜯어야 하는가”는 매장에서 가장 자주 다투는 지점입니다. 조회한 자료들이 같은 대법원 판결을 두고 서로 다른 방향으로 설명하고 있어 감추지 않고 나란히 올립니다.

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결의 사실관계는 이렇습니다. 갑 회사가 점포에 커피전문점 시설을 설치해 운영했고, 을이 그 영업을 양수해 같은 점포를 다시 임차했습니다. 임대차가 끝나고 을이 시설을 철거하지 않자 임대인이 직접 철거한 뒤 보증금에서 공제했고, 대법원은 을에게 원상회복 의무가 있다고 봤습니다.

법조신문은 그 근거를 계약서 특약에서 찾습니다. 이 사안에는 현 임차인이 전 임차인 시설물까지 원상회복하기로 한 별도 약정이 있었고, 90다카12035 사안에는 없었다는 것입니다. 판례가 바뀐 것이 아니라 계약 내용이 달랐다는 설명입니다. 별도의 법원 판단(수원지방법원 2017재나174)은 원상회복 의무를 “임대차 계약 당시의 상태”로 한정하면서도, 포괄적 특약은 범위와 내용이 구체적이지 않으면 효력이 제한된다고 했습니다.

면제받는 방향으로 쓸 때도 문구가 중요합니다. 한 자료는 “임차인은 설치한 모든 시설에 대해 임대인에게 비용을 요구하지 않으며, 원상복구 의무도 부담하지 않는다”처럼 시설비 청구 포기와 원상복구 면제를 한 문장에 함께 적어야 유효하다고 설명합니다. 입주 시점 상태를 사진·동영상으로 남기는 것은 어느 자료에서나 공통으로 권합니다.

7. 다른 점 3 · 착공 전에 소방 신고가 있습니다

개인 집 공사는 관리사무소에 알리고 시작합니다. 매장은 업종과 면적에 따라 관할 소방서에 안전시설등의 설치신고를 먼저 해야 하고, 이 신고는 인테리어 착공 전입니다. 공개된 실무 안내가 정리한 다중이용업소 대상 기준은 다음과 같습니다.

절차는 설계·도면 작성 → 소방서 설치신고 → 공사 → 완공 후 현장 점검 → 완비증명서 발급 순입니다. 방염 대상 실내장식물은 법정 방염성능 기준을 충족하고 성적서를 보관해야 하며, 간이스프링클러·감지기·비상구·피난안내도, 식용유를 쓰면 K급 소화기가 함께 걸립니다.

순서가 중요한 이유는 하나입니다. 완비증명서가 없으면 영업신고증이 나오지 않아 정식 오픈이 불가능합니다. 인테리어를 다 끝낸 뒤에 신고 대상이었다는 것을 알게 되면 마감을 뜯고 다시 하게 됩니다.

다만 대상 여부와 면적 산정은 건물 구조·용도·업종에 따라 달라지고 원문 법령을 직접 열람하지 못했으므로 단정하지 않고 확인 항목으로 배치합니다. 매장 오픈 시 함께 걸리는 통신·POS·CCTV 일정은 매장 오픈 시 필수 통신 및 정수기 렌탈 통합 설치 체크리스트에 정리해 두었습니다.

8. 다른 점 4 · 세금계산서 한 장이 359만 4,000원입니다

현장에서 가장 흔한 제안이 “현금으로 하시면 10% 빼 드립니다”입니다. 개인 집 공사라면 부가세를 돌려받을 길이 없으니 깎아 주는 만큼 그대로 이득입니다. 매장은 다릅니다. 공급가액 3,000만원(부가세 포함 3,300만원) 공사를 일반과세자가 계약한다고 두고 계산합니다.

10%를 깎았는데 29만 4,000원 더 냅니다. 증빙 한 장의 값은 환급 300만원과 가산세 59만 4,000원을 더한 359만 4,000원이고, 지급 총액 3,300만원의 10.9%입니다. 즉 할인율이 10.9%를 넘지 않으면 세금계산서를 받는 쪽이 쌉니다. 증빙이 없으면 하자가 생겼을 때 누구와 얼마에 무슨 공사를 계약했는지를 증명할 자료도 함께 사라집니다.

9. 다른 점 5 · 1,500만원이 업체 자격의 분기점입니다

표준계약서는 공사예정금액이 1,500만원 이상이면 건설산업기본법에 따라 전문건설업에 등록한 업체인지 확인하도록 명시합니다. 이 숫자는 건설산업기본법 시행령 제8조의 ‘경미한 건설공사’ 기준에서 나옵니다.

매장 인테리어는 웬만하면 1,500만원을 넘습니다. 즉 등록 확인이 선택이 아니라 계약의 전제입니다. 무등록 업체 하도급도 걸립니다. 등록 건설사업자가 무등록 업체에 경미한 공사를 하도급하면 건설산업기본법 제25조 제2항 위반이며, 기준은 하도급 규모가 아니라 원도급 공사예정금액입니다. 위반 시 1년 이하 영업정지 또는 하도급금액의 30% 이하 과징금, 형사처벌은 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금입니다.

제재는 시공사에 붙지만 공사가 멈추는 손해는 매장에 붙습니다. 1번의 계산이 그대로 다시 적용됩니다. 하자보수 이행증권은 업체가 직접 발급받도록 요청하며 통상 계약금의 5% 수준입니다. 하자담보책임기간은 공개된 시공 안내 기준으로 실내의장·창호·미장·타일·방수 1년, 급배수·냉난방 설비 2년입니다. 계약서 조항으로 옮기는 방법은 인테리어 하자보수 기간, 계약서에서 확인할 4가지와 순서에서 다뤘습니다.

10. 5년 총부담 · 같은 3,000만원이 1,092만원 갈립니다

같은 공급가액 3,000만원 공사를 개인이 자기 집에 할 때와 사업자가 매장에 할 때, 5년 기준 부담을 계산합니다.

절세 792만원은 이렇게 나왔습니다. 조회한 세무 안내는 인테리어와 집기비품의 기준 내용연수를 5년으로 두고 사업자가 4~6년 범위에서 선택할 수 있다고 설명합니다. 3,000만원을 5년 정액으로 나누면 연 600만원이고 여기에 세율을 곱합니다. 지방소득세를 포함해 26.4%를 가정하면 연 158만 4,000원, 5년 792만원입니다. 세율이 16.5%면 5년 495만원, 38.5%면 1,155만원으로 세율이 올라갈수록 증빙의 가치가 커집니다. 본인 구간은 세무 대리인에게 확인해야 합니다.

사업장 설비를 렌탈로 돌릴지 구매할지는 별개 축입니다. 사업자 기준 비용 처리는 사업장 정수기 렌탈, 가정용과 다른 5가지 확인 항목과 개인사업자 자동차 장기렌트 vs 리스 vs 구매 5년 비용과 세금 혜택 비교에 정리해 두었습니다.

11. 서명 전에 확정할 10가지와 확인 항목

아래는 이 글에서 단정하지 않고 확인처로 넘긴 항목입니다. 법령·세금·인허가는 개별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.

12. 자주 묻는 질문

13. 결론

매장 인테리어 계약이 개인 공사와 다른 이유는 공사가 더 어려워서가 아닙니다. 공사 바깥에 임대차·인허가·세금·철거 의무가 붙어 있고, 그 넷이 전부 날짜와 금액으로 환산되기 때문입니다.

SSOM 기준은 하나입니다. “도면에 없는 항목이 계약서에 있는지 먼저 본다.” 지체상금률, 소방 신고 책임 주체, 원상복구 범위, 세금계산서 발행 여부 네 칸은 견적서에 나오지 않습니다. 그 네 칸이 비어 있으면 15일 지연에 115만원이 붙고 증빙 한 장에 359만 4,000원이 갈립니다.